Rénover pour accéder aux meilleurs locataires.
Le marché locatif est certes très tendu à La Baule, Pornichet et sur l’ensemble de la presqu’île. La demande est supérieure à l’offre ; alors pourquoi faire des efforts ? Trouver un locataire dans notre région n’est certes pas difficile ; encore faut-il trouver le bon, et faire en sorte qu’il reste longtemps. Car si les biens proposés à la location sont peu nombreux, les biens de qualité ayant fait l’objet d’une belle rénovation sont encore plus rares. Si le vôtre répond à ces critères, les candidats se bousculeront. Vous aurez ainsi l’embarras du choix et pourrez choisir un locataire réunissant tous les critères requis : solvabilité, respect du bien…
Ce principe vaut également pour la location de courte durée. Contrairement à la location classique, l’offre à La Baule et sur toute la presqu’île est pléthorique : le site AirDNA (qui recense et analyse toutes les statistiques de AirBnB) en dénombre plus de 2.300, rien qu’à La Baule. Avec une telle concurrence, un bien « dans son jus » ne sera jamais sélectionné. Il s’agit donc de se démarquer et de proposer un bien attractif… et donc rénové ! L’investissement est d’autant plus justifié qu’il ne sera pas au seul bénéfice de vos locataires : vous serez les premiers à en profiter pour vos vacances et longs week-end dans la baie ou sur la presqu’île !
Rénover pour accroître votre rentabilité
Comme énoncé précédemment, un bien ayant fait l’objet d’une belle rénovation est rare… et ce qui est rare est cher ! En provoquant le coup de cœur, votre bien trouvera preneur à un prix plus élevé que celui de sa catégorie. Et ce ne sera que justifié ! Attention : il ne s’agit pas d’exploiter une situation de pénurie au détriment des locataires, mais bel et bien de leur offrir des prestations et un confort à la hauteur du loyer qu’ils consentent à payer. Cela implique donc d’investir en conséquence. Comment dans ce cas prétendre améliorer la rentabilité ? Outre par un loyer logiquement plus élevé, Il faut mentionner l’impact d’une moindre carence : un locataire heureux et un locataire qui reste ! La carence étant le pire ennemi du bailleur, proposer un bien de qualité est le meilleur moyen de la réduire et donc d’augmenter sa rentabilité.
Des travaux de rénovation qui permettent de réduire la fiscalité et de bénéficier d’aides
Plusieurs dispositifs permettent de réduire la fiscalité liée aux revenus locatifs et d’ainsi accroître la rentabilité. Les principaux sont :
- Le déficit foncier, pour la location nue : toute charge imputable à des travaux de rénovation et dont le montant dépasse le revenu dégagé par la location devient un déficit foncier déductible des revenus avant impôt. Le plafond annuel de déficit déductible est de 10 700 €, mais tout surplus pourra être déduit des revenus fonciers les années suivantes, jusqu’à 10 ans plus tard. A noter que le logement doit être loué pendant au moins 3 ans au titre de résidence principale et sous le régime d’imposition réel.
- L’amortissement pour la location meublée : les travaux de rénovation sont amortis sur plusieurs années, permettant ainsi de réduire les revenus imposables. La durée d’amortissement varie selon la nature des travaux : à titre d’exemple, les travaux d’agencement intérieur sont amortis en moyenne sur 12 ans, une cuisine équipée sur 10 ans et l’électroménager sur 5 ans, tandis que la plomberie ou l’électricité pourront être amortis sur 20 ans.
Par ailleurs, de nombreuses aides existent pour accompagner les bailleurs qui s’engagent dans la rénovation d’un bien. Celles-ci portent naturellement sur les travaux qui permettent d’améliorer les performances énergétiques d’un logement, en particulier via MaPrimeRénov’. Des aides qui n’ont rien d’anecdotique : elle peuvent atteindre jusqu’à 70.000 € !
Rénover pour valoriser et préserver votre bien
Comme énoncé précédemment, un bien rénové voit sa valeur naturellement augmentée tandis que l’investissement requis se voit rentabilisé par un loyer plus élevé, une moindre carence et une fiscalité attractive. Mais la valeur de votre bien est avant tout liée à son état, ce qui nous conduit à évoquer une autre frayeur du bailleur : la dégradation. Offrir un bien rénové est le meilleur moyen de vous en garantir. En effet, un locataire qui se voit confié un bien en parfait état le respectera et l’entretiendra comme si c’était le sien, d’autant que le plus souvent, il y restera longtemps. Rénover permet donc non seulement de valoriser votre investissement, mais aussi de le protéger !
Rénover pour se conformer à la réglementation
Nous l’avons évoqué au travers des aides : la rénovation énergétique est un enjeu majeur dont chacun doit s’emparer. Les bailleurs sont plus que jamais concernés depuis la récente réglementation visant à interdire la location de passoires thermiques. Rappelons-en les principes : tous les logements de la classe G seront interdits à la location à partir de 2025 ; ceux des classes suivantes le seront également selon le calendrier suivant : F en 2028 et E en 2034. Qu’importe que ce calendrier (ou les modes de calculs du DPE) soient régulièrement contestés ou remis en cause : c’est le sens de l’histoire. Les bailleurs ont donc tout intérêt à se préoccuper de la rénovation énergétique de leur bien, ne serait-ce que pour sa valorisation : un bien dont l’usage locatif se voit condamné à terme verra son prix s’effondrer. Noter que la location courte durée ne sera plus épargnée très longtemps par ces dispositions !
Au-delà des obligations légales, une mauvaise notation fera fuir les locataires potentiels dès l’annonce, car elle est le signe d’un inconfort, potentiellement dangereux pour la santé qui plus est. Pour se chauffer correctement, le locataire devra dépenser un budget conséquent et en augmentation constante : il préférera se tourner vers un logement bien isolé.
Engager des travaux de rénovation n’est pas toujours simple. Pourtant, c’est toujours un pari gagnant, y compris s’agissant d’investissement locatif. Encore faut-il être bien accompagnés et faire appel à des entreprises de confiance. Rênove Immo vous en apporte la garantie ; on discute de votre projet ?
